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Il notaio costa troppo!


costo di un atto notarileÈ una frase che si sente spesso ripetere, accompagnata da altre similari, tipo "in America e nei paesi anglosassoni andare dal Notaio costa pochi euro” oppure “trasformiamo i Notai in dipendenti statali/comunali a stipendio e risparmieremo!"

Si tratta di autentiche baggianate.

Non pretendo certo di far cambiare idea a nessuno, anche perché nella mia personale esperienza mi sono formato l’idea che queste frasi discendono solo da un risentimento sociale che nel nostro paese va sempre più montando nei confronti di chi è creduto più fortunato di noi.

Ritengo cioè che il nostro paese si stia avvitando in un odio autodistruttivo dell’uno contro l’altro, perché in realtà ciascuno di noi è considerato “più fortunato” da qualcun altro, e quindi nessuno è esente da un risentimento sociale che si fa sempre più acuto e porta inesorabilmente il nostro paese al regresso, perché nessuna comunità può reggere senza un livello sufficiente di coesione sociale.

quanto guadagna realmente un notaioDetto ciò richiamo all’attenzione dei lettori la realtà di fatto, e cioè la verità sui guadagni del notaio!

E lo faccio immaginando che il sistema statunitense-anglosassone venga trapiantato qui da noi.

E che in questo sistema qualcuno debba stipulare un atto tra i più semplici, e cioè un acquisto di un immobile da una società di costruzioni.


Bisogna eseguire i controlli sull’immobile.

Non si tratta affatto di controlli semplici. L’idea di chi pensa che il notaio apponga una firmetta, prema un bottone e gli escano fuori le visure catastali, ipotecarie e societarie è un’idea strampalata.

La ricerca della documentazione è molto complessa, ed è ancora più complessa la sua interpretazione, sicché la sola verifica della situazione di libertà dell’immobile può definirsi come una vera e propria consulenza professionale, e di alto livello.

I “fogli” che rilascia il Catasto, o la Conservatoria, vanno studiati, ed integrati con altre fonti, per dare un responso veritiero sulla libertà degli immobili!

Credete forse che in America questa attività venga svolta privatamente, alla buona, dall’acquirente? Niente affatto. Bisogna incaricare un professionista, il quale si fa pagare, e salato. Spesso è il mediatore, a volte può essere un Avvocato (Avvocato del promotore dell’iniziativa immobiliare - sponsor’s attorney).

Ma una cosa è certa, e che cioè i costi li deve sostenere il cliente. In media questi costi si aggirano, da se soli, per un’appartamento da 150.000 euro intorno ai 1.500 euro, e sono sempre 1.500 euro benedetti se il professionista che compie le verifiche è una persona seria e vi impedisce di finire in un grosso guaio.

Oppure, in caso di notaio/dipendente statale: credete forse che i controlli li possa eseguire il Comune o lo Stato a spese sue garantendovi il rimborso se sbaglia? Pensate davvero di poter andare allo sportello comunale e chiedere se potete acquistare casa in tutta sicurezza ed avere una risposta che vi garantisca?

I controlli della controparte

In Italia il notaio ha la possibilità di affermare super partes se c’è o non c’è una ipoteca o una pregiudizievole.

Che succede in America? Se voi (acquirente) ritenete, alla luce delle vostre indagini, che ci sia una ipoteca si apre un contraddittorio con la controparte, che ha tutto l’interesse a dimostrare che quell’ipoteca non c’è, sicché le ricerche, le verifiche e le spese vanno moltiplicate per due, perché anche il venditore deve presentare la documentazione volta a provare che quello che dice l’acquirente è sbagliato Il tutto, poi, senza la garanzia che “vinca il migliore”.

L’acquirente può farsi convincere da un buon Avvocato della parte venditrice che un’ipoteca non esiste, mentre invece esiste effettivamente.

Comunque, altra spesa almeno come la prima (seller’s attorney: $ 1.700 a $ 3.000 o più - per un prezzo fino a $ 100.000: $ 1.200 a $ 1.500); è anche consentito applicare una percentuale del prezzo di vendita).

Oppure, in caso di notaio/dipendente statale: credete che l’impiegato comunale si possa prendere la responsabilità di decidere in contraddittorio con la parte venditrice se c’è o non c’è la ipoteca? Sono fatti vostri, vi dirà.

La redazione dell'atto

Le clausole più elementari, così come riportate in certi manualetti e in certi vademecum che si trovano nelle librerie, sono migliaia e migliaia, ma nonostante ciò non possono soddisfare la singola problematica, perché ogni caso è a se stante, e la redazione dell’atto è un’attività di consulenza difficilissima che involge spesso mesi di attività preparatoria insieme alle parti venditrici e acquirenti.

Anche qui chi crede che il notaio prema un bottone e esca fuori da una stampante, con un ronzio, l’atto già pronto, sbaglia di grosso.

Chi fa questa attività in America? Normalmente un avvocato. Pensate che l’avvocato non si faccia pagare? Qualcuno potrebbe pensarlo perché magari ha un nipote che si è appena brillantemente laureato in Giurisprudenza con 110 e lode.

Ma sbaglierebbe moltissimo, perché non c’è laureato in Giurisprudenza con 110 e lode che per ciò solo sia in grado di redigere un atto notarile che non rechi danno ad una o a entrambe le parti. Basti pensare al rapido accavallarsi e contraddirsi delle leggi che solo chi ha una competenza specifica e di altissimo livello può districare.

Affidarsi quindi al giovane nipote appena laureato in Giurisprudenza che si accontenta come compenso di una cena a base di pesce mette in serio pericolo l’investimento.

Lo stesso vale per un comune avvocato: non voglio fare offesa alla benemerita categoria forense, ma si tratta di questioni specialistiche che nessun Avvocato maneggia bene, perché non è il suo mestiere e non fa parte della sua preparazione.

costo dei notai negli Stati UnitiLa spesa in America per questa attività va dai 1.200 dollari in su, a seconda del valore della pratica. Immobile da duecentomila euro?

Preparatevi a spenderne 2000! (Avvocato del compratore - purchaser’s attorney- $ 1.700 a $ 3.000 o più – solo per il prezzo fino a $ 100.000: $ 1.200 a $ 1.500).

Oppure, in caso di notaio/dipendente statale: credete che l’impiegato si possa sbizzarrire al di fuori del modulo scritto che gli da l’Amministrazione? Riempite e via, vi dirà. E se – come il 99% dei casi - il vostro è un caso particolare, che fate?

L'avvocato del venditore

le differenze dei costi dei notai tra Italia e USAPensate che il venditore si faccia confezionare dal vostro nipote neolaureato in Giurisprudenza l’atto di vendita e lo firmi alla cieca? Niente affatto.

Negli Stati Uniti una compravendita si effettua con l’assistenza di due Avvocati, uno per ciascuna delle parti, e il risultato è quello che scaturisce da un contraddittorio serrato tra i due avvocati che difendono gli interessi del proprio cliente. Sicché il costo dell’avvocato va moltiplicato per due, perché anche il venditore lo deve pagare.

Il tutto poi senza garanzia che ne esca un prodotto perfetto, perché un Avvocato può essere più bravo dell’altro, e quindi riesce ad inserire con più facilità delle clausole a favore del proprio cliente, e avverse all’altra parte.

Oppure, in caso di notaio/dipendente statale: credete che l’impiegato vi difenda e sostenga a spese sue (o dello Stato) il vostro diritto? Vi dirà, ma che volete da me? Fatevi causa e poi ne riparliamo!

Gli adempimenti notarili

Credete forse che per portare a compimento un atto notarile basta riempire un modulo? Gli adempimenti successivi alla stipula sono in Italia dozzine e dozzine, tutti uno più complicato dell’altro, anzi, a volte, inutilmente complicati.

Molti adempimenti sono necessari direttamente per il raggiungimento del fine, altri sono a protezione futura delle parti, molti sono solamente orpelli di carattere burocratico, ma è certo che ci vuole tempo ed energia per portare a compimento questi adempimenti.

Chi crede che il notaio si limiti a “registrare l’atto” evidentemente viene da Marte, e non è mai entrato in un ufficio pubblico del nostro paese. Le complicazioni che ciascuno di noi può constatare andando a compiere una banale pratica in un ufficio pubblico sono moltiplicate per cento, per mille, nella burocrazia degli adempimenti successivi alla stipula, che sono schiacciati da leggi e leggine stratificatesi da secoli.

Chi fa queste operazioni in America? Normalmente non le fanno gli avvocati, perché è necessario avere una quantità di modulistica, programmi informatici e personale dipendente che raramente esistono negli studi di avvocati, il cui mestiere è ben diverso.

Ci sono dei professionisti nei paesi anglosassoni che procedono a tutti gli adempimenti successivi (ivi compreso pagare le tasse). Credete forse di poter incaricare il figlio di vostra cugina, brillante ragazzo dalle economiche pretese che si accontenta di un piatto di spaghetti all’amatriciana?

Sbagliereste gravemente, perché bisogna trovare un professionista che abbia investito decine di migliaia di euro (giusto per tenerci bassi) nei macchinari e nel personale e che ha intenzione di rientrare nell’investimento, facendosi pagare. E da chi? Da voi.

Oppure, in caso di notaio/dipendente statale: un dipendente comunale che deve, da solo, compiere tutti gli adempimenti per il vostro atto impiegherebbe una settimana. Che fa, assume dipendenti? Chi li paga? Tutto bene se ad ogni Notaio/dipendente comunale lo Stato fornisse un ufficio apposito con dipendenti e macchinari? Chi li pagherebbe dunque?

Il deposito fiduciario.

Ah, dimenticavo: in USA è obbligatorio versare prima ad un avvocato il prezzo di acquisto, sicchè li c’è anche la spesa del deposito fiduciario. Onorario: da $ 100 a 2.400 in base alla durata (2-6 mesi) per un prezzo fino a $ 100.000 e $ 3.000 per un prezzo fino a $ 400.000.

E se ci sono sorprese al momento degli adempimenti?

In Italia il Notaio vi sa dire con esattezza in anticipo quali sono i costi che bisognerà affrontare, ma senza il Notaio chi vi può dare questa conoscenza? Solo l’ufficio competente a riscuotere le imposte, a liquidarle e a accettare l’espletamento dei vari adempimenti. Solo che ve lo dice dopo l’atto notarile, non prima.

Col sistema notarile italiano le previsioni a volte si rivelano errate, magari perché l’impiegato è andato in ferie, o è stato sostituito da altri che hanno idee diverse.

Immaginate di firmare allegramente un contratto di acquisto per il quale vi hanno detto che bisogna pagare solo 1.000 euro di imposta di registro, e poi quando, qualche giorno dopo, voi o il vostro incaricato va all’ufficio apprendete che bisogna pagarne 30.000!

Cosa fate? Ormai il contratto è firmato e non c’è solo da pagare l’incaricato che compie gli adempimenti, ma anche le 29.000 euro in più che non sapevate di dover pagare.

Rinunciate e non pagate le 29.000 euro in più? Benissimo. Negli Stati Uniti si può fare, ma questo significa che il contratto che avete firmato non esiste e non avete diritto alla restituzione del danaro pagato.

Senza contare che così compite un danno grave nei confronti del venditore, perché se l’acquirente ha il diritto a vedersi intestato l’immobile, anche il venditore ha diritto allo svolgimento degli adempimenti.

Mettetevi nei panni del venditore che firma, anche lui allegramente, l’atto di vendita, la cui validità è però condizionata all’espletamento degli adempimenti successivi della controparte! In America spesso si consegnano in deposito le somme per il pagamento delle imposte e per lo svolgimento di tutti gli adempimenti in via cautelativa a un terzo di comune fiducia di entrambe le parti, cioè in pratica quello che fa il Notaio italiano, ma senza la garanzia del Notaio. Pensate che questo terzo non si faccia pagare?

La garanzia

le garanzie del notaio italianoIl Notaio italiano garantisce il risultato e paga di tasca sua i danni che il suo comportamento può aver provocato.

In America ci si deve rivolgere ad Assicurazioni private. Costo: circa 1.000 euro per ogni 100 mila di capitale assicurato (Title insurance + costo addizionale di $150-$200 per il responsabile della compagnia che rilascia la title insurance). Chi Paga? Voi! E solo per il valore dell’immobile, non per i guai indiretti che vi possono derivare, come invece garantiscono i notai italiani!

Il dipendente comunale metterebbe a rischio personalmente centinaia di migliaia di euro al giorno, di tasca sua, per uno stipendio mensile? Lo credete possibile?

Conclusioni. Il vero costo del Notaio

calcolare i veri costi del notaioOra fate voi il calcolo di quanto costa l’acquisto di un appartamento da un costruttore nel mondo anglosassone: vedrete che non ve la cavereste con meno di 12.000 euro per soli onorari, tasse vostre a parte! E rammentate – come premesso nel precedente paragrafo sui costi - che qui in Italia il costo sarebbe, per lo stesso appartamento medio, al momento in cui si scrivono queste righe di circa euro 900 (novecento) sempre tasse vostre a parte (Registro, Ipotecaria, Catastale, Bolli, Voltura, Tassa Archivio, Repertorio, Visure, ecc…ecc…) che incidono da sole per oltre 1.100 euro (totale 2.000 euro). Ma i 900 (novecento) euro che date al Notaio di suo onorario sono ancora lordi! Vanno da essi detratti 2-300 euro per spese materiali pro quota dovute al funzionamento dello studio (luce, dipendenti, affitto, ecc…). Rimangono 600 euro da cui vanno ulteriormente dedotte le imposte dirette del Notaio (da cui il Notaio certo non sfugge), che calcoliamo nel 50% a titolo esemplificativo.

Risultato: il Notaio può andare a festeggiare con euro 300 (trecento)!

Non ci credete? Venite a provare e rispetterò il preventivo, peraltro in linea con tutti gli altri notai che conosco.

qualità dei notai italianiE così vedrete un po’ voi se ho avuto torto o meno definire la credenza di chi ritiene che il notaio italiano costi troppo una vera e propria baggianata.

D’altronde se, oltre alle più di cento nazioni di diritto latino che hanno già il Notaio, si stanno avvicinando al nostro Notariato anche gli USA, ci sarà un motivo.

i notai negli Usa si adeguano a quelli italianiIl nostro paese è invece l’unico al mondo che mistifica l’apporto notarile. Perché?


A meno che, come io penso, non si tratti di una organizzata manipolazione dei poteri forti che così sperano – senza controlli - di arricchirsi alle spalle degli sprovveduti.

A chi giova l’assenza dei notai?


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